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| 通常、投資向けアパートの販売を行っている会社においては、銀行等の融資斡旋を行っているのがほとんどです。書類等の提出が色々ありますが、銀行との直接なやりとりは販売会社にお任せしているお客様はけっこういらっしゃいます。 |
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| 場所選び。この場合、検討されている物件の間取がその場所に適しているかどうかという事です。 |
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| オーナーになったらしないといけない事はあるんですか？ |
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| 管理会社と管理契約を結めば、入居募集・家賃回収・家賃送金・クレーム対応等はその管理会社が代行して行ってくれます。（この場合毎月管理料が発生します。）ですのでオーナーになられたらからといって特にしなければいけない事はありませんが、建物自体の補修や備品の交換が建物の経過に伴い発生してきますのでその分の積立は行われていた方がいいでしょうね。あとは家賃収入が発生しますので毎年の確定申告をオーナーは行わなければいけません。 |
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| 管理会社の代行業務で主な項目は、・入居者募集・家賃回収、送金・入居者からのクレーム対応・建物管理などが挙げられます。 |
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| 通常広告などで表示されている利回りとは「表面利回り」のケースが多く、年収家賃収入を販売価格で割ったものをいいます。これに対し「ネット（実質）利回り」とは年収家賃収入から管理費等の経費を差し引いた金額を販売価格で割ったものをいいます。 |
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例えば、築10年の中古物件があるしたら、その利回りは10〜12％になると思います（現実的には少ないですが）。注意点として木造アパートの場合10年位から修繕費等の予想が立ちにくい費用が発生し、リスク部分と考えられます。又、銀行融資についても難しくなると思います。
これに対し、新築アパートで竣工〜10年を考えた場合に、修繕費もわずかであり若干の利回りが落ちても（中古と比べて）リスクとして考えられるのは入居率のみとなります。又、銀行融資についても「収益還元法」にて銀行が融資査定をするケースが多くつきやすい環境が整っていると思います。
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| 両方共、一定割合の金額を差し引いて家賃を確定させ、それを保証会社若しくは不動産業者が空室の有無に関らずオーナーに支払う仕組みです。違いは「満室保証」は事業主体がオーナーであり、経費（募集に際する広告料・仲介手数料）はオーナー負担となります。「サブリース」は事業主体が保証会社もしくは不動産業者となります。
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| 木造アパートの税方上の減価償却年数は22年となっておりますが、建物の寿命自体は手入れ次第でそれ以上見込む事が出来ます。（ご近所を見回すと築25年・30年といったアパートがあったりしますので気をつけて見られてみてください） |
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当初の家賃設定に無理が無ければ年々下がっていくことは考えにくいです。
むしろ、新築から一回転目の入居募集の際、「新築」というプレミアがはずれる事で若干下がる事や、禁煙のデフレの影響によりここ数年は実際に下がった現象が現れた事は事実です。ただこれは稀な事であり、土地の地価の様に大きな変動は出にくいと言えます。
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